ABC de las asambleas generales de Copropietarios en Propiedad Horizontal 

Quienes han vivido en conjuntos residenciales y/o inmuebles sometidos a propiedad horizontal, en algún momento han tenido que afrontar una asamblea de propietarios, pero, ¿tenemos claro lo que hay que tener en cuenta para su desarrollo? En Law Jurídica te lo contamos.

Por estos días, nos encontramos en tiempo de desarrollar la Asamblea General Ordinaria de propietarios en materia de propiedad horizontal, la cual es considerada como el órgano decisorio más importante que existe en una propiedad horizontal ya que lo que sea debatido dentro de la misma será factor clave para el desarrollo y solidez de la antes mencionada. (Las reuniones deberán ser realizadas a los tres meses siguientes del último cierre financiero y ordinariamente deberán hacerse mínimo una vez al año)

Sin embargo, para llevar a cabo una correcta Asamblea General de Propietarios es necesario la participación activa y compromiso de las personas que la integran, cumpliendo así uno de los requisitos mínimos y es velar por el buen manejo de la misma.  

Para dar el primer paso, lo correcto será hacer una adecuada convocatoria que no solo cumpla con lo establecido por la norma, sino a su vez garantice que la información sea recibida por todos los copropietarios.

¿Qué es la convocatoria?

Escrito o anuncio con que se cita o llama a una o más personas para que asistan a determinado acto o lugar.

¿Quién convoca?

El administrador tiene como función convocar a la asamblea como mínimo una vez al año en las reuniones ordinarias.

Cumpliendo con una entrega anticipada no menor a quince (15) días calendario de la fecha establecida para la reunión.

Dentro de estos quince días, no debe contarse ni el día que se envía la convocatoria como tampoco el día que será desarrollada la reunión.

Participantes

Se deben reunir únicamente los propietarios que se encuentren registrados en el certificado de libertad y tradición de cada inmueble.

En caso de que estos no pueden participar; pueden, mediante un poder designar a un tercero.

Importante aclarar que los arrendatarios a menos que tengan un poder por parte del dueño, no pueden participar en la asamblea.  

¿Como y dónde?

La asamblea deberá desarrollarse en el domicilio de la copropiedad, este corresponderá al municipio o distrito donde se encuentra localizado el edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal. 

La convocatoria debe hacerse de forma individual enviándose a cada uno de los propietarios a la dirección autorizada por los mismos. Sobre todo, si estos no residen en la propiedad horizontal.

Se podrá hacer de forma virtual si y solo si, ese medio haya sido autorizado por el propietario, respetando la individualidad.

La ley 675 de 2001 nos indica que: “la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes”

¿En qué fecha se debe celebrar la asamblea ordinaria?

La ley no estipula una fecha determinada, sin embargo, nos deja claro en su artículo 39 que ésta debe realizarse dentro de los tres meses siguientes al al vencimiento de cada período presupuestal.

De manera general el periodo presupuestal se desarrolla entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de cada año.

En este caso la asamblea ordinaria deberá desarrollarse dentro de los tres (3) meses siguientes, comprendidos del 1 de enero al 31 de marzo del año siguiente (en los casos donde la propiedad horizontal tenga un periodo presupuestal diferente, deberá igualmente ceñirse a los 3 meses siguientes de finalizado).

¿Qué temas se deliberan en la asamblea?

 El artículo 38 de la ley 675 de 2001 determina las funciones básicas de la asamblea de copropietarios, las cuales son:

tendrá como funciones básicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.

8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.

9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

10.Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.

11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.

12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal.

Que hacer en caso de ausencias

Si bien en la ley no existe una sanción para los propietarios que no asisten, no es tan potestativo como se cree, pues en la practica su inasistencia perjudica la toma de decisiones ya que no se cumpliría con los quorum mínimos establecidos por la ley.

Es por esto que la mayoría de las propiedades horizontales deciden estipular multas por inasistencia en los reglamentos internos de propiedad horizontal.

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Categorías: Bienes Raíces

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