¿Qué hacer cuando compro un apartamento y este queda registrado ante instrumentos públicos, pero este no tiene las características ofertadas por el vendedor? ¿Pueden devolverme el dinero?

Son tantos los vericuetos que los estafadores utilizan para timar personas, que su actuar raya con la ofensa y el cinismo. Hacen de sí mismos una ridícula caricatura.

Hace poco menos de dos días en plena audiencia ante la procuraduría, una corredora inmobiliaria, acorralada por la fuerza de mis argumentos, apoyados estos, de los elementos materiales probatorios recaudados con mi cliente; vocifero en su defensa la expresión, “no pueden hacer nada, el inmueble tiene tradición. Está registrado ante instrumentos públicos. La casa no es una camisa que pueden cambiar si no les gusto después de comprar”. Y sentencio “ahora se aguantan”.

¡Ahora se aguantan! Afirmación que retumbo en los oídos de los presentes. Terminada la bufonería. Un poco de contexto. Mi cliente compro un apartamento en el año 2021 durante la época de escasa lluvia en la ciudad, llegadas las lluvias, este apartamento evidencio inagotables imperfectos de diseño y construcción, daños conocidos previamente por la vendedora y ocultados deliberadamente a la compradora.

¿Podemos hacer algo cuando el vendedor, sea propietario o corredor miente sobre las condiciones y características reales del inmueble para venderlo? La respuesta es un rotundo SÍ. 

La normatividad Colombia por excelencia defiende a quien se encuentra en una posición indefensa frente a otra que se encuentra en una posición dominante. Premisa fuente primigenia de la JUSTICIA.

Pues bien, comprar un inmueble bajo engaños, información imprecisa, publicidad engañosa; con características diferentes a las ofertadas, o peor aún, con daños y vicios ocultos, habilita al afectado para que rescinda (anule) el contrato viciado.

Veamos, el código civil colombiano, en su articulo 1947 nos hace referencia a la LESIÓN ENORME, figura jurídica que protege al vendedor cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y al comprador, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

Igualmente tenemos en el ordenamiento jurídico colombiano en el capítulo VIII, el cual hace referencia al saneamiento de los vicios redhibitorios, que en su artículo 1914 define la acción redhibitoria, como aquella que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.

Entonces si, mi querida corredora inmobiliaria, el apartamento al igual que la camisa cuando son vendidos bajo engaños, publicidad engañosa o fuerza, puede ser anulado, siempre que así se logre demostrar.

El artículo 1915 nos expresa que la existencia de los vicios redhibitorios implica que sucedan los siguientes escenarios:

1.) Haber existido al tiempo de la venta.

2.) Que la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio.

3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos debido a su profesión u oficio.

Querido lector, no se deje engañar ni presionar, si el inmueble que compro no tiene las condiciones y características que le ofrecieron, puede disolver la negociación y exigir la devolución de su dinero.

Tenga en cuenta que la ley colombiana le otorga el plazo de un año para iniciar las acciones legales pertinentes para el caso de inmuebles y seis meses para el caso de muebles, so pena de constituirse la prescripción de la acción redhibitoria. Artículo 1923 del código civil colombiano. La prescripción inicia desde el momento mismo de la entrega real de la cosa vendida.

No pierda su patrimonio por falta de asesoría, consulte con expertos.

Escrito por: Cristian León – Estratega de Derecho Comercial y Societario.

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Categorías: Law Tips

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